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房产税已纳入房地产十二五规划

2019-02-26 19:56:18

房产税已纳入房地产十二五规划

面对是否坚持 支柱产业 的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业 十二五 规划需在舆论与现实之间做出抉择。

楼市调控渐入敏感区之际,《全国房地产业发展 十二五 规划》(下称房地产业 十二五 规划)的编制正步入舆论聚光灯下。

由行业协会专家完成的 全国房地产业发展 十二五 规划(建议稿) 中,针对 十二五 期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题,提出了许多不同以往的建议,其中涉及是否坚持房地产 支柱产业 的定位、开征房产持有环节税、进行全国范围的房屋普查、稳定政策预期以及增加土地有效供应等诸多敏感问题。

重释 支柱产业

该建议稿由中国房地产业协会副会长朱中一牵头起草,目前已上报至住房和城乡建设部,并抄送国家发改委等相关部委,正在等待各方的意见反馈。

然而,处在楼市调控的风口浪尖,参与房地产业 十二五 规划编制的专家们深感任务艰巨,一些原本可以实事求是的问题,如今不得不顾及舆论风险。比如,是否继续保留自2003年国务院18号文件确立的 房地产业是国民经济 支柱产业 的历史定位。

房地产业 十二五 规划谏言者们倾向于承认房地产拉动国民经济的客观作用,但同时提出应对 支柱 重新释义。

面对是否坚持 支柱产业 的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业 十二五 规划需在舆论与现实之间做出抉择

中国正处在城市化进程的加速期,短期内这一现实改变不了。 中国房地产业协会秘书长苗乐如认为,是经济发展的客观选择及表现,赋予房地产业的 支柱产业 定位, 这不是人为能够左右的。

但苗乐如同时强调,应该换一个角度去理解 支柱 :房地产虽然担负着拉动国民经济发展的功能,但其自身增加值有限, 核心在于它拉动的50多个相关产业。

这与半年前接受采访的中国土地学会副理事长黄小虎的观点如出一辙。后者曾指出,拉动50多个相关产业的,是建筑业而非房地产业。多年以来房地产业被当成 支柱产业 其实是一种 误解 , 建筑业才应该是支柱产业。

与黄小虎同时提议弱化房地产 支柱产业 地位的,还包括全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵等一批业内专家。他们一致认为,正是因为过多强调房地产的 支柱 地位,才导致住房过渡市场化,使保障缺位。

2010年全国两会期间,上述专家们呼吁,应调整发展思路, 使住房政策向满足人民基本生活需求回归,向社会保障和准公共产品的属性回归 。

对此,苗乐如表示,无论是否提房地产 支柱产业 的定位,终还是应客观认识房地产业的,从 国计 和 民生 两个角度去制定未来5年的房地产规划。 两个担子都要担起来。

面对是否坚持 支柱产业 的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业 十二五 规划需在舆论与现实之间做出抉择

由此延伸,苗乐如认为,不应将商品房与保障房割裂看待。大力发展保障房 并非意味着市场经济向计划经济的倒退 ,因为从房地产对钢铁、建材等其他产业的拉动效应来说,保障房和商品房对 国计 所发挥的作用是一致的。 保障房和商品房是从两个不同角度去解决民生问题。

支持开征房产税

对于此前业界广为关心的开征物业税(或称房产税)问题,房地产 十二五 规划(建议稿)中明确表态: 赞同开征房产持有环节税。

但建议稿牵头人朱中一认为,开征房产持有税种的前提是 不要给大多数老百姓造成压力 ,因而要设定合理的税收豁免范围。同时,还要鼓励持有多套房产的人 把多余的房子吐出来 。因此,在开征房产持有环节税的同时,还应降低流转环节的税收。 让房地产市场活起来,盘活闲置的房子。

与此同时, 短期看信贷,中期看土地,长期看结构 ,是房地产业 十二五 谏言者们普遍认同的一种房地产调控逻辑。

信贷政策在房地产调控中往往立竿见影。这一点已为不久前出台的 史上严厉 房产新政 国十条 所证实。在收紧第二套放贷、暂停第三套房贷的差异化信贷政策下,北京、深圳等地房地产成交量迅速萎缩,炒房现象得到控制。

这一从严的调控手段,会不会被编入房地产发展 十二五 规划、固化为长期政策?建议稿起草专家给出的回答未置可否: 这个很难说。现在国家调控政策刚出台,说这个不合适。

面对是否坚持 支柱产业 的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业 十二五 规划需在舆论与现实之间做出抉择

土地方面,谏言者们思考的问题是: 国家的土地供应计划是有了,但怎样变成有效的土地供应?

2009年,全国土地供应计划完成率约为55%。2010年,鉴于前5个月北京等三大城市仅完成计划的20%的局面,18.5万公顷供地计划终会否再成为 不可能完成的任务 ,仍是悬念。而土地供应的有效增加,事关未来房屋供应能否跟得上、供需是否会再度失衡、房价是否会再次反弹等若干系统风险。

朱中一认为,目前土地供应计划不能有效完成,症结在于地方政府对土地交易底价定价过高,根源还在于对土地财政的依赖。

在金融和土地两大房地产核心环节外,苗乐如进一步认为,中国房地产业的核心问题是 结构 。投机疯长、炒房猖獗和房价飙升,都是住房结构不合理的具体表现。

以北京为例,目前政策性住房约占市场总量的30%。而国际上公认的住房结构较为合理的两个地区,新加坡政策性住房约占市场的50%,香港也超过49%。苗乐如据此认为, 北京市政策性住房惟有达到50%~60%,供需才算基本平衡,市场控制才有基础。

另一个结构失衡体现在房地产 业态 层面。朱中一对《财经国家周刊》谈及在三亚市调研时的体会认为,三亚市90%以上的购房者为外地人,房屋空置现象严重,是对当地资源的极大浪费。为此,他建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业,提高资源使用效率,降低泡沫风险。

面对是否坚持 支柱产业 的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业 十二五 规划需在舆论与现实之间做出抉择。

规划数据缺失

朱中一说,在起草建议稿过程中,他遭遇了一个现实的尴尬:可供参照的全国性住房基础数据 并不清晰 。

自1985年次全国房屋普查工作以来,住房领域内大规模的 家底 摸查已中断了25年。而这25年,中国房地产发生了翻天覆地的变化,住房基础数据的更新却没有及时跟上。例如:城市化进程中,农民进城带来的住房需求量增长,行政区划调整导致的城镇居民人均住房面积统计口径变化,以及城市存量房资产多少等,均没有精确的统计数据。

鉴于此,朱中一在建议稿中呼吁,应进行一次全国范围的房屋普查,以精确数据作为决策依据,科学制定未来五年的住房发展规划。朱中一认为,目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落实计划,过于局限。未来五年, 全国住宅建设领域应有一个整体的规划 ,各类住宅的合理建设规模,应在数字上明确规划。除了强调 数字 规划,建议稿还提出,在 十二五 期间应加强房地产 政策 长期规划,稳定政策预期。

朱中一认为,虽然自2009年年底至今的 国十条 新政,房地产调控态势始终保持了政策的连续性,但是 不断有政策出台 ,使 稳定市场预期 成为挑战。 如果政策预期不稳定,开发商就不敢投资,就会加剧目前住房供给不足的局面。所以就很难保证房价会在调控松懈时再次出现反弹。

与这种担忧相呼应的是,2010年前5个月全国房地产投资情况相当不乐观:国土资源部曾确定今年全国的土地供应计划是18.5万公顷,但前5个月,北京、上海和广州三大一线城市住宅用地实际成交量仅占供地计划的20%左右,二、三线城市的执行情况也不理想,土地流拍频现。

总结过去几年的 调控-空调 怪圈, 十二五 规划谏言者们普遍认为,房地产政策不宜 多动 ,稳定压倒一切。

面对是否坚持 支柱产业 的定位、开征持有环节税、进行全国房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题,房地产业 十二五 规划需在舆论与现实之间做出抉择。

土地方面,谏言者们思考的问题是: 国家的土地供应计划是有了,但怎样变成有效的土地供应?

2009年,全国土地供应计划完成率约为55%。2010年,鉴于前5个月北京等三大城市仅完成计划的20%的局面,18.5万公顷供地计划终会否再成为 不可能完成的任务 ,仍是悬念。而土地供应的有效增加,事关未来房屋供应能否跟得上、供需是否会再度失衡、房价是否会再次反弹等若干系统风险。

朱中一认为,目前土地供应计划不能有效完成,症结在于地方政府对土地交易底价定价过高,根源还在于对土地财政的依赖。

在金融和土地两大房地产核心环节外,苗乐如进一步认为,中国房地产业的核心问题是 结构 。投机疯长、炒房猖獗和房价飙升,都是住房结构不合理的具体表现。

以北京为例,目前政策性住房约占市场总量的30%。而国际上公认的住房结构较为合理的两个地区,新加坡政策性住房约占市场的50%,香港也超过49%。苗乐如据此认为, 北京市政策性住房惟有达到50%~60%,供需才算基本平衡,市场控制才有基础。

另一个结构失衡体现在房地产 业态 层面。朱中一对谈及在三亚市调研时的体会认为,三亚市90%以上的购房者为外地人,房屋空置现象严重,是对当地资源的极大浪费。为此,他建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业,提高资源使用效率,降低泡沫风险。

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